2018年6月15日，北京——CallisonRTKL北京办公室成功举办了2018年首场VP公开课。CallisonRTKL副总裁林漢寧先生、高力国际华北区办公楼服务部租户代表总监李芳月女士围绕“存量物业的未来”这一主题，向大家分享了精彩的项目案例和行业洞见。在VP公开课中，李芳月女士首先针对“旧有物业改写字楼”（以下简称“旧改写“）市场的现状及发展趋势做了分享，林漢寧先生则就本次VP公开课的主题重点介绍了CallisonRTKL相关项目案例，帮助大家更加深入地了解存量物业的蜕变。

 

林漢寧先生与李芳月女士于VP公开课现场合影 

从“旧改写”以小见大

根据高力国际顾问部的最新统计，从2014年截止到2018年上半年，初步统计共有近81个“旧改写“项目，其中涉及的的体量约150万平方米到200万平方米；目前甲级写字楼存房在北京已有621万平方米，而其中”旧改写“则达到200万平方米的体量。可以看出，旧改写字楼已然成为北京房地产的新趋势。

 

“旧改写”的包括酒店改写字楼、商场改写字楼、写字楼升级改造、以及商住两用物业改写字楼等类型。目前北京旧改写字楼项目主要分布在各大核心商务聚集区内，CBD和东长安街两大区域集中较多类似项目。

 

图片来源：高力国际

 

图片来源：高力国际


经调研分析，高力国际认为，北京“旧改写”目前存在四大趋势：物业硬件升级、共享空间打造、艺术氛围引入和生态办公营造。

事实上，任何“旧改写”项目都面临着各类难点和问题。为了尽可能达到投资回报率的提升，改造项目需根据产品所处的商圈特色、功能定位等，进行外观和硬件的更新升级。同时，设置合理的退出机制也是一种专业的方式。“旧改写”项目应着眼于项目定位、租户结构、改造成本和运营体系四大方面，实现项目落地。

 

存量物业的“变量”

 

林漢寧先生于VP公开课现场

 

北京市菜市口

项目位于北京菜市口，在两个轨道交通的连接点，地理位置优越。前身是一个酒店，但是存在长期亏损的问题。CallisonRTKL的改造设计加入了可持续的理念，在外立面将镀膜的幕墙和固定的装饰改为全通透，采用自然光去节省能源。室内在原有六部电梯的基础上增加运输扶梯，扶梯全部采用穿越层的方式隔搭建，加快室内通行的速度的同时帮助办公人员活动实现健康办公的概念。对于室内的高度以及走廊高度分别进行了调整，增加行政卫生间和母婴室等、室内和走廊加做新风设施和空气净化系统、电力系统全部重新整理，进而将其改造为甲级写字楼。

 

百盛太阳宫改造

百盛太阳宫位于北京市朝阳区，原为百盛集团典型的百货商场。因其内部传统的零售展示方式，全封闭的外立面造成该建筑存在窗洞缺失、无法采光的问题，为改造为写字楼带来了一大挑战。改造过程中在建筑中间挖空实现回字形概念，改造楼板结构增加错层以加大可使用的面积。改造时考虑生态环境在夹层建造屋顶花园，在地下室建造下沉式庭院。

  

上海小陆家嘴

该项目前身为研发公司总部。改造过程保留内部构造，实现外立面整体翻新，同时赋予建筑新的功能和个性。结合项目中两栋旧楼的结构，将裙房作为配套房功能设为共享办公，增加屋顶花园和配套健身中心。项目所处位置可以看到东方明珠、上海大厦等建筑，地理位置得天独厚，利用这一优势，可打造天窗供室内观赏使用。改造后项目不仅涵盖办公设施，同时设有服务公寓。

  

北京东直门

本项目位于有“亚洲最大交通枢纽”之称的北京东直门交通枢纽，地理位置优越，历经近20年，多次停复工，成为北京核心区内最著名烂尾楼项目之一。拟建建筑被称为“国门第一综合体”，综合了多种业态，但各业态功能设计及配置严重滞后，无法满足未来的经营需求。根据周边市场定位和项目先天条件，CallisonRTKL将其改造设计为酒店式公寓。新设计将升级原建筑的立面形象和室内功能，通过空间重组、流线优化，有效实现功能间互动，室内氛围的营造也将达到可观的价值贡献。

   

VP公开课精彩问答

 

问：北京东直门项目位于公交枢纽，在人车分流、办公交通、公共交通问题上CallisonRTKL是怎么处理的？

林漢寧先生：CallisonRTKL保留了交通枢纽的进出位置，项目的酒店和办公塔楼均不在交通枢纽上，虽然目前公交车站是有冲突的部分，但是这一部分可以在商议后移至别处。针对地下的交通枢纽，CallisonRTKL给出的建议是进行空间美化以达到整体效果。另外在项目的西南边加入新的穿梭扶梯。

问：通过旧改写重新复活的方式需要从几个方面对项目进行考虑，从而能够赋予其更高的市场价值？

林漢寧先生：第一，是对社会的责任，将建筑的特性和历史遗存下来的条件同时更新和活化，将其寿命延长是改造的初衷。而投资回报是另一个需要契合投资人的实际问题。

李芳月女士：首先任何项目，包括新开发项目都在想如何将价值回报最大化，但有时候价值最大化和回报最大化在一定情况下是相冲突的，作为开发商需要有一定的社会责任，因为项目入市后的运营提升和持续性更为重要。第二，从商业地产运营的角度考虑，任何的改造都要从用户方出发，从长远发展的角度看一个项目的增值空间和可能性，才能让一个项目走得更长远。

 

VP公开课嘉宾合影

 

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